ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletชื่อสำนักทนายความ
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletสัญญาเช่าซื้อขายฝาก
bulletคดีแรงงาน
bulletฎีกาคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดโทษจำคุก
bulletคดีเช็คและตั๋วเงิน
bulletการสิ้นสุดแห่งการสมรส
bulletฎีกาปี2550
bulletฎีกาวิอาญา
bulletทรัพย์สินสามีภริยา
bulletคำพิพากษาคำสั่งศาล
bulletทรัพย์สินกรรมสิทธิ์
bulletหนี้ร่วมสามีภริยา
bulletพรบ.อาวุธปืน
dot
Newsletter

dot




ทางภาระจำยอมเปลี่ยนเจ้าของกรรมสิทธิ์มีผลอย่างไร?

สำนักทนายความ

(ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย ติดต่อทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th )

 

ทางภาระจำยอมเปลี่ยนเจ้าของกรรมสิทธิ์มีผลอย่างไร? - เจ้าของเดิมขายให้บุคคลภายนอก
โจทก์ใช้ทางผ่านไปตามที่ดินของจำเลยมาเกิน 10 ปีแล้ว ที่ดินส่วนที่เป็นทางพิพาทจึงตกเป็นทางภาระจำยอม แม้ว่าการได้ภาระจำยอมแล้วไม่จดทะเบียนภาระจำยอมให้ถูกต้องก็ไม่เสียสิทธิ การที่เจ้าของที่ดินเดิมขายให้บุคคลภายนอกไปและบุคคลภายนอกผู้ซื้อได้สิทธิโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วก็ตาม เพราะภาระจำยอมจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อภารยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี(เจ้าของกรรมสิทธิทางภาระจำยอม) ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิประเภทที่จำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของกรรมสิทธิและเป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินแปลงอื่น(อันเป็นสามยทรัพย์) ไม่ใช่ทรัพยสิทธิส่วนตัวบุคคล ดังนั้นแม้เจ้าของภารยทรัพย์จะเปลี่ยนตัวไปก็ไม่เป็นข้อสำคัญ จำเลยจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยเสียค่าตอบแทนและสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทต้องสิ้นไปหาได้ไม่

      คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3984/2533

          โจทก์และผู้ใช้ประโยชน์จากที่ดินในซอยได้ใช้ซอยดังกล่าวเป็นทางสัญจรไปตามแนวเสาไฟฟ้า ซึ่งผ่านไปตามที่ดินพิพาทมาเกิน 10 ปีแล้ว ดังนี้ ที่ดินพิพาทย่อมเป็นทางภารจำยอม ภารจำยอมเป็นทรัพยสิทธิประเภทที่จำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ์เป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นอันเป็นสามยทรัพย์ไม่ใช่ทรัพยสิทธิส่วนบุคคล ดังนั้นแม้เจ้าของภารยทรัพย์จะเปลี่ยนตัวไปก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป ภารจำยอมจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อภารยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้สิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397หรือ 1399 มาตรา 1299 ที่บัญญัติว่า "สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้นมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว" นั้น หมายความถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอันเดียวกันกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน การที่จำเลยอ้างการได้สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์ในที่ดินภารยทรัพย์ จึงมิใช่การโต้เถียงกันในเรื่องการได้สิทธิในทรัพยสิทธิอันเดียวกันจำเลยจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยเสียค่าตอบแทนและสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภารจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทต้องสิ้นไปหาได้ไม่
________________________________

          โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำให้เสื่อมสภาพต่อการใช้และลดความสะดวกในการใช้ทางภารจำยอมที่โจทก์และครอบครัวได้ใช้ประโยชน์สัญจรไปมา ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตบางส่วนออกไปจากที่ดินดังกล่าว และทำให้ที่ดินอยู่ในสภาพดีเหมือนเดิมภายในกำหนด 7 วันนับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษาหากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์จ้างบุคคลอื่นมาดำเนินการแทนโดยใช้ค่าใช้จ่ายของจำเลย และห้ามจำเลยและบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาทในลักษณะขัดขวางการใช้ทรัพยสิทธิภารจำยอมของโจทก์ตลอดไป

          จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาทมิใช่เป็นทางภารจำยอม จำเลยได้รับโอนที่ดินพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิไว้โดยสุจริตแล้ว โจทก์อ้างสิทธิซึ่งยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิไว้จึงต้องห้ามตามกฎหมาย ซอยยังมีความกว้าง 3.20 เมตรตลอดแนวซึ่งรถยนต์สิบล้อสามารถผ่านเข้าออกไป

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่สร้างขึ้นบนที่ดินพิพาทโฉนดที่ 8789 และทำที่ดินให้อยู่ในสภาพดีเหมือนเดิม หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ดำเนินการจ้างบุคคลอื่นมาดำเนินการแทนโดยคิดค่าใช้จ่ายจากจำเลย และห้ามจำเลยกับบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาทในลักษณะขัดขวางการใช้ทรัพยสิทธิภารจำยอมของโจทก์ตลอดไป กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอในส่วนที่ว่าหากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์ดำเนินการจ้างบุคคลอื่นมาดำเนินการแทนโดยคิดค่าใช้จ่ายจากจำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์และผู้ใช้ประโยชน์จากที่ดินในซอยโรงพิมพ์พงษ์วรุตม์ ได้ใช้ซอยดังกล่าวเป็นทางสัญจรไปตามแนวเสาไฟฟ้าต้นที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ซึ่งผ่านไปตามที่ดินพิพาทมาเกิน 10 ปีแล้ว ที่ดินพิพาทจึงเป็นทางภารจำยอม ที่จำเลยฎีกาเป็นทำนองว่า การได้ภาระจำยอมแล้วไม่จดทะเบียนภาระจำยอมให้ถูกต้องก็ควรเสียสิทธิ โดยห้ามมิให้ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสอง เห็นว่า ภาระจำยอมจะสิ้นไปก็ต่อเมื่อภารยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397 หรือมาตรา 1399 และภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิประเภทที่จำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ์เป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นอันเป็นสามยทรัพย์ไม่ใช่ทรัพยสิทธิส่วนตัวบุคคล ดังนั้นแม้เจ้าของภารยทรัพย์จะเปลี่ยนตัวไปก็หาเป็นข้อสำคัญไม่ ส่วนมาตรา 1299 ที่บัญญัติว่า "สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว" นั้น หมายความถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพย์สิทธิอันเดียวกันกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น กรณีตามที่จำเลยอ้างเป็นการใช้สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์ในที่ดินภารยทรัพย์ จึงมิใช่การโต้เถียงกันในเรื่องการได้สิทธิในทรัพย์สิทธิอันเดียวกัน จำเลยจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยเสียค่าตอบแทนและสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภารจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทต้องสิ้นไปหาได้ไม่"

          พิพากษายืน

( เคียง บุญเพิ่ม - พินิจ ฉิมพาลี - อุระ หวังอ้อมกลาง )

    มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือ กฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอัน เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและ ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

    ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียน นั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและ โดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

    มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบ ครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

    มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุ ให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงด เว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่ อสังหาริมทรัพย์อื่น

    มาตรา 1397 ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดท่านว่า ภาระจำยอมสิ้นไป

    มาตรา 1401 ภารจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติ ว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม


 

 

 

 

 

เหตุตามกฎหมายทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป
ทำสัญญาซื้อขายที่ดินตกลงกันว่าให้ใช้ถนนเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้ แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็หาทำให้นิติกรรมหรือสัญญาที่ตกลงกันเป็นโมฆะไม่ แต่ยังมีผลผูกพันใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา เพราะก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ์ขึ้นแล้ว เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขที่ดินของแปลงของผู้ขายย่อมตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมของที่ดินแปลงของผู้ซื้อ ภาระจำยอมจะสิ้นไปด้วยเหตุตามกฎหมายคือภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือไม่ได้ใช้ภาระจำยอมเป็นเวลา 10 ปี การที่คู่สัญญาตกลงกันเป็นอย่างอื่นนอกจากนี้จึงไม่ใช่เหตุตามกฎหมายที่จะทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6208/2545(อ่านเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่)

 




ทางภาระจำยอม

ภาระจำยอมจะสิ้นไปด้วยเหตุไม่ได้ใช้10 ปี