ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletชื่อสำนักทนายความ
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletสัญญาเช่าซื้อขายฝาก
bulletคดีแรงงาน
bulletฎีกาคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดโทษจำคุก
bulletคดีเช็คและตั๋วเงิน
bulletการสิ้นสุดแห่งการสมรส
bulletฎีกาปี2550
bulletฎีกาวิอาญา
bulletทรัพย์สินสามีภริยา
bulletคำพิพากษาคำสั่งศาล
bulletทรัพย์สินกรรมสิทธิ์
bulletหนี้ร่วมสามีภริยา
bulletพรบ.อาวุธปืน
dot
Newsletter

dot




สาธารณูปโภคที่ดินแบ่งขายเป็นภาระจำยอม

สาธารณูปโภคที่ดินแบ่งขายเป็นภาระจำยอม
ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมากจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันได้ความว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถวน่าเชื่อว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินส่วนที่แนวกันสาดของตึกแถวปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาด้วยของจำเลยทด้วย โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่

เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้กันทางเดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกสำหรับตึกแถวที่แบ่งขายในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการได้ก่อสร้างตึกแถวทำกันสาดปูนซิเมนต์รุกล้ำเข้าไปในที่ดินแปลงที่เป็นทางเดินยื่นออกไป 1.5 เมตรต่อมาเจ้าของโครงการถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย โจทก์ในคดีนี้ซื้อที่ดินทางเดินจากการขายทอดตลาดและฟ้องขับไล่ผู้ซื้อตึกแถว ศาลฎีกาเห็นว่า ทางเดินตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรโดยผลของกฎหมายแล้ว รวมถึงกันสาดที่ยื่นออกไปด้วย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7171 - 7182/2552
 
          การที่จะถือว่าผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1330 นั้น จะต้องได้ความว่าผู้ซื้อรู้หรือควรจะรู้ว่าทรัพย์ที่ตนซื้อมามิใช่ของจำเลยหรือของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลล้มละลาย คดีนี้ได้ความจากคำแถลงของทนายโจทก์ทั้งสองแถลงรับว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันที่จำเลยแต่ละคนได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวมาจากเจ้าของเดิม และขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาด โจทก์เห็นว่าที่ดินพิพาทมีการรุกล้ำและครอบครองโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งตามข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่มีส่วนใดที่แสดงให้เห็นว่า ก่อนหรือขณะซื้อที่ดินพิพาทโจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่จำเลยแต่ละคนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นแต่เพียงรับว่ามีข้อเท็จจริงนั้นอยู่จริงเท่านั้น ดังนั้น จะฟังว่าโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริตหาได้ไม่ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทใช้ยันโจทก์ทั้งสองได้

          ปัญหาว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 อันจะทำให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าหรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247

          ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้าน บ. โฉนดที่ดินพิพาทและโฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 รวม 12 ฉบับ ก็ระบุไว้เหมือนกันว่าเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมากจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันได้ความว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถวน่าเชื่อว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่ เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว แม้ต่อมาโจทก์ทั้งสองจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการซื้อจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป. เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินถูกฟ้องให้เป็นบุคคลล้มละลายก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยทั้งสิบห้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 เช่นกัน ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้ว สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 จะต้องรื้อถอนออกไป เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์
          ทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองเพียงแต่กล่าวอ้างลอยๆ ว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายโดยไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสองเสียหายอย่างไร อีกทั้งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสองไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ ดังนั้น โจทก์ทั้งสองจะเรียกค่าเสียหายจากการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่ได้ จำเลยทั้งสิบห้าจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง

ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286
ข้อ 30 สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่ จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลด ไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้
 หน้าที่ในการบำรุงรักษาตามวรรคหนึ่งมิให้ใช้บังคับในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปได้อุทิศทรัพย์สินดังกล่าวให้ เป็นสาธารณประโยชน์ หรือได้โอนให้แก่เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ที่ดินจะจัดสรรอยู่ในเขต
 ข้อ 31 ถ้าผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะขอยกเลิกการจัดสรรที่ดินที่ยังมิได้จำหน่ายทั้งหมดหรือบางส่วน ให้ยื่นคำขอตามแบบที่กระทรวงมหาดไทย กำหนดต่อคณะกรรมการ
 
มาตรา 1330  สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย

มาตรา 1388  เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

มาตรา 1390  ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
________________________________
 
          คดีทั้งสิบสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ทั้งสิบสองสำนวนว่าโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ตามเดิม เรียกจำเลยในสำนวนแรกและสำนวนที่สองว่า จำเลยที่ 1 เรียกจำเลยในสำนวนที่สามและที่เจ็ดว่า จำเลยที่ 2 เรียกจำเลยในสำนวนที่สี่และที่หกว่า จำเลยที่ 3 เรียกจำเลยในสำนวนที่ห้าว่า จำเลยที่ 4 เรียกจำเลยในสำนวนที่แปดว่า จำเลยที่ 5 เรียกจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ในสำนวนที่เก้าว่า จำเลยที่ 6 ที่ 7 และที่ 8 ตามลำดับ เรียกจำเลยในสำนวนที่สิบว่า จำเลยที่ 9 เรียกจำเลยในสำนวนที่สิบเอ็ดว่า จำเลยที่ 10 และเรียกจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ในสำนวนที่สิบสองว่า จำเลยที่ 11 ที่ 12 ที่ 13 ที่ 14 และที่ 15 ตามลำดับ

          โจทก์ทั้งสองฟ้องจำเลยทั้งสิบสองสำนวนเป็นใจความอย่างเดียวกันขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าพร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองห้ามเข้าไปเกี่ยวกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีกต่อไป หากไม่รื้อถอนให้โจทก์ทั้งสองรื้อถอนเองโดยให้จำเลยทั้งสิบห้าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายกับให้จำเลยแต่ละสำนวนชำระค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองเสร็จ

          จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง
          จำเลยที่ 7 ที่ 8 และที่ 12 ถึงที่ 15 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา

          ก่อนสืบพยานโจทก์ ทนายโจทก์ทั้งสองแถลงต่อศาลยอมรับข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ซื้อและได้ครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่วันที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นชื่อของจำเลยแต่ละคน จากนั้นได้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องและได้ครอบครองที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างโดยความสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว และยอมรับว่าโจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่ฝ่ายจำเลยก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินพิพาทตั้งแต่ขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาท

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 24244 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี (บางพลีใหญ่) จังหวัดสมุทรปราการ ของโจทก์ทั้งสอง ห้ามจำเลยทั้งสิบห้าและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทดังกล่าวของโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คนละ 4,000 บาท ต่อเดือน ให้จำเลยที่ 4 ที่ 5 ที่ 9 และที่ 10 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คนละ 2,000 บาท ต่อเดือน ให้จำเลยที่ 6 ถึงที่ 8 ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 2,000 บาท ให้จำเลยที่ 11 ถึงที่ 15 ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยดังกล่าวและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองกับให้จำเลยทั้งสิบห้าใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสิบสองสำนวนแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท คำขออื่นให้ยกสำนวนแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท คำขออื่นให้ยก

          จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ให้เป็นพับ

          โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ดินโฉนดเลขที่ 24180 และ 24181 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/13 และ 202/14 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24176 และ 24177 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/9 และ 202/10 จำเลยที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24178 และ 24179 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/11 และ 202/12 จำเลยที่ 4 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24175 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/8 จำเลยที่ 5 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24171 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/4 จำเลยที่ 6 และที่ 7 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24182 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/15 จำเลยที่ 8 มีชื่อในทะเบียนบ้านของตึกแถวเลขที่ 202/15 จำเลยที่ 9 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24172 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/5 จำเลยที่ 10 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24173 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/6 จำเลยที่ 11 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24174 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/7 ส่วนจำเลยที่ 12 ถึงที่ 15 มีชื่อในทะเบียนบ้านของตึกแถวเลขที่ 202/7 ตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ดังกล่าวเป็นอาคารพาณิชย์เรียงติดต่อกันรวม 12 คูหา ด้านหน้าตึกแถวที่เรียงติดต่อกันขนานกับถนนสายสำโรง-บางพลี ซึ่งเป็นทางหลวงโดยมีที่ดินพิพาทคั่นอยู่ตลอดแนว ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านบางพลีนคร ซึ่งบริษัทสินลาโภ จำกัด ได้ขายให้แก่บริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด และบริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด ได้ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินในโครงการดังกล่าวต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ ตลอดแนวด้านหน้าตึกแถวของจำเลยแต่ละสำนวนมีกันสาดปูนซีเมนต์ยื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทและบางคูหามีการต่อเติมกันสาดอะลูมิเนียมเพิ่มเติมรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทเฉพาะกันสาดปูนซีเมนต์เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้ทำขึ้นแต่แรกพร้อมกับการก่อสร้างตึกแถว โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทซึ่งมีชื่อบริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ มาจากการขายทอดตลาดในคดีล้มละลายของศาลแพ่งเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2543 และจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของโจทก์ทั้งสองแล้ว ต่อมาโจทก์ทั้งสองแจ้งให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินพิพาทแต่จำเลยทั้งสิบห้าเพิกเฉย

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์มีสิทธิยกเรื่องการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองหรือไม่ โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดในคดีล้มละลาย จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจยกเรื่องการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองได้ เห็นว่า การที่จะถือว่าผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 นั้น จะต้องได้ความว่าผู้ซื้อรู้หรือควรจะรู้ว่าทรัพย์ที่ตนซื้อมามิใช่ของจำเลยหรือของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลล้มละลาย คดีนี้ได้ความจากคำแถลงของทนายโจทก์ทั้งสองตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 8 พฤษภาคม 2550 โดยแถลงรับว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันที่จำเลยแต่ละคนได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวมาจากเจ้าของเดิม และ ขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาด โจทก์เห็นว่าที่ดินพิพาทมีการรุกล้ำและครอบครองโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งตามข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่มีส่วนใดที่แสดงให้เห็นว่าก่อนหรือขณะซื้อที่ดินพิพาท โจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่จำเลยแต่ละคนดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นแต่เพียงรับว่ามีข้อเท็จจริงนั้นอยู่จริงเท่านั้น ดังนั้น จะฟังว่าโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตหาได้ไม่ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทใช้ยันโจทก์ทั้งสองได้ ฎีกาของโจทก์ทั้งสองข้อนี้ฟังขึ้น

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยเป็นประการต่อไปว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 อันจะทำให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าหรือไม่ ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 และเห็นว่า ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านบางพลีนคร โฉนดที่ดินพิพาทและโฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 รวม 12 ฉบับ ก็ระบุไว้เหมือนกันว่าเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมาจากโฉนดเล่ม 33 หน้า 68 แสดงว่าแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันตามข้อเท็จจริงในสำนวนก็ได้ความว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถว เมื่อพิเคราะห์ลักษณะของที่ดินพิพาทที่ด้านหนึ่งติดกับตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ตลอดแนวความยาวของตึกแถวอีกด้านหนึ่งอยู่ติดกับเขตทางหลวงสายสำโรง-บางพลี ตลอดแนวความยาวของที่ดิน ส่วนความกว้างของที่ดินพิพาทก็มีเพียง 7 เมตรเศษ ทั้งในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้ทำกันสาดปูนซีเมนต์ยื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทลึก 1.5 เมตร จึงน่าเชื่อว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเองที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ทั้งนี้โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดการที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่ เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว แม้ต่อมาโจทก์ทั้งสองจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยซื้อจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินถูกฟ้องให้เป็นบุคคลล้มละลายก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยทั้งสิบห้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ แต่อย่างไรก็ตามจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 เช่นกัน ดังนั้น ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้วสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 จะต้องรื้อถอนออกไป เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองเป็นประการต่อไปว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากฝ่ายจำเลยหรือไม่ เห็นว่า ทางนำสืบของโจทก์เพียงแต่กล่าวอ้างลอยๆ ว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายโดยไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายอย่างไร อีกทั้งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ ดังนั้น โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่ได้ จำเลยทั้งสิบห้าจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง ฎีกาของโจทก์ทั้งสองในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน”

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินที่ก่อสร้างและตั้งรุกล้ำที่ดินพิพาทยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 24244 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี (บางพลีใหญ่) จังหวัดสมุทรปราการ ของโจทก์ทั้งสองด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย คำขออื่นให้ยกค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 7 ที่ 8 และที่ 12 ถึงที่ 15 ในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์และค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
 
 
( สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์ - ชูเกียรติ ตันทวีวงศ์ - วิรัช ชินวินิจกุล )

 

 

หญิงมีสามีมีอำนาจฟ้องปราศจากความยินยอมหรือไม่
การฟ้องและการดำเนินคดีไม่อยู่ในบังคับของการจัดการสินสมรสที่ ป.พ.พ. มาตรา 1476 บัญญัติให้สามีและภริยาต้องจัดการร่วมกันหรือต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง สามีภริยาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิฟ้อง ต่อสู้ หรือดำเนินคดีเกี่ยวกับการสงวนบำรุงรักษาสินสมรส หรือเพื่อประโยชน์แก่สินสมรส หนี้อันเกิดแต่การฟ้อง ต่อสู้ หรือดำเนินคดีดังกล่าว ให้ถือว่าเป็นหนี้ที่สามีภริยาเป็นลูกหนี้ร่วมกัน
http://www.peesirilaw.com/การจัดการทรัพย์สินของคู่สมรส/อำนาจฟ้อง-จัดการสินสมรส.html

 

 


รับซื้อฝากที่ดินโดยไม่สุจริต- เพิกถอนนิติกรรม
สามีภริยาได้ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาระหว่างสมรส จึงเป็นสินสมรส การที่ภริยาทำสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้รับซื้อฝาก โดยไม่ได้รับความยินยอมจากสามีซึ่งเป็นคู่สมรส นิติกรรมการขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายเมื่อผู้รับซื้อฝากรับซื้อฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยไม่สุจริต สามีจึงมีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างภริยา กับผู้รับซื้อฝากได้ทั้งหมด
http://www.peesirilaw.com/การจัดการทรัพย์สินของคู่สมรส/เพิกถอนนิติกรรม.html

 

 


ห้ามทำการเป็นทนายความ  นักโทษด้วยกันเรียงอุทธรณ์ให้
ถ้าจำเลยซึ่งเป็นตัวความจะทำฟ้องอุทธรณ์ด้วยตนเอง นำมายื่นต่อศาลย่อมทำได้ไม่มีอะไรห้าม การที่จำเลยให้ผู้ต้องขังชายบุญรอดซึ่งต้องขังอยู่ในเรือนจำทำแทนให้ และลงลายมือชื่อไว้ทั้งในช่องผู้เรียงและผู้พิมพ์เป็นการให้เห็นได้อยู่ในตัวตามถ้อยคำ กล่าวคือว่าอุทธรณ์ของจำเลย ดังกล่าวมีผู้ต้องขังชายบุญรอดเป็นผู้แต่ง เพราะคำว่า "แต่ง" กับ "เรียง" นั้น ตามพจนานุกรมมีความหมายเหมือนกัน จึงต้องห้ามตามพระราชบัญญัติทนายความ พ.ศ. 2528 มาตรา 33
http://www.peesirilaw.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=538681919&Ntype=41

 


สัญญาก่อนสมรสเป็นโมฆะ | สัญญาระหว่างสมรส
เมื่อคู่สมรสตกลงกันในขณะจดทะเบียนสมรสว่า ไม่ประสงค์จะให้บันทึกเกี่ยวกับทรัพย์สิน แต่ในวันเดียวกันทั้งสองฝ่ายมาขอบันทึกเพิ่มเติ่มว่าสามียกที่ดิน 1 แปลงให้ภริยา บันทึกครั้งหลังมิใช่สัญญาก่อนสมรสตาม แต่เป็นสัญญาเกี่ยวกับทรัพย์สินที่สามีภริยาทำไว้ต่อกันหรือสัญญาระหว่างสมรส ซึ่งคู่สมรสมีสิทธิบอกล้างได้ในขณะที่ยังเป็นสามีภริยากันอยู่หรือภายในกำหนดหนึ่งปีนับแต่วันที่ขาดจากการเป็นสามีภริยากัน
http://www.peesirilaw.com/สัญญาระหว่างสมรส-สิทธิบอกล้างสัญญา/สัญญาก่อนสมรสเป็นโมฆะ.html

 

 

ขณะสู่ขอไม่มีการตกลงเรื่องจดทะเบียนสมรส
แจ้งความว่าหญิงคู่หมั้นหลอกลวงไม่ยอมจดทะเบียนสมรสด้วย จัดงานแต่งใหญ่โต คู่หมั้นมีเพศสัมพันธ์กันแล้ว การเลิกราเป็นที่อับอายแก่หญิงมากกว่า เวลาไปสู่ขอก็ไม่ได้ตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนสมรสกันเมื่อใด จึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของหญิงคู่หมั้น เพราะคู่หมั้นไม่ได้ถือเอาการจดทะเบียนสมรสเป็นเรื่องสำคัญมากกว่าที่จะได้อยู่กินกันฉันสามีภริยาเท่านั้น ชายจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหมั้นและเรียกสินสอดและของหมั้นคืนได้
http://www.peesirilaw.com/การสมรสและการหมั้น/เรียกคืนของหมั้นและสินสอด.html

 

 

ใช้ทางอย่างเป็นปรปักษ์กับใช้ทางเป็นการวิสาสะ
การใช้ทางแบบคุ้นเคยกันในลักษณะเพื่อนบ้านที่ต่างพื่งพาอาศัยกันและเป็นการได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินแล้วแม้จะได้นำดินลูกรังและหินมาถมในทางพิพาทตลอดมาทุกปีโดยไม่ได้รับอนุญาตจากใครก็ตาม ก็เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกของผู้ใช้ทางเท่านั้น พฤติการณ์ถือได้ว่าเป็นการถือวิสาสะในการใช้ทางไม่ใช่เป็นการแสดงเจตนาที่จะใช้ทางอย่างเป็นปรปักษ์ แม้จะได้ใช้ทางมานานเกิน 10 ปี ก็ไม่ทำให้ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของตนได้
http://www.peesirilaw.com/ครอบครองปรปักษ์/ปรปักษ์กับการวิสาสะ.html


ปรึกษากฎหมาย ปรึกษาทนายความ 0859604258  *  www.peesirilaw.com  *

 


 




ครอบครองปรปักษ์/ภาระจำยอม/ทางจำเป็น

ทำการเปลี่ยนแปลงซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์
ผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง
จำเลยครอบครองที่ดินของโจทก์โดยสำคัญผิด
"ทางจำเป็น" จำกัดและริดรอนอำนาจกรรมสิทธิ์ที่ดินของบุคคลอื่น
ทำที่จอดรถในทางภาระจำยอม
นำที่ดินตกเป็นภาระจำยอมแล้วขายทอดตลาด
สาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นตกอยู่ในภาระจำยอม
อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป
การครอบครองปรปักษ์สิ้นสุดเมื่อโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่?
เจ้าของใหม่รับโอนมาโดยสุจริตเสียค่าตอบแทน
พฤติการณ์ถือได้ว่าเป็นการถือวิสาสะในการใช้ทาง
ให้ใช้ทางเอื้ออารีเป็นการถือวิสาสะคุ้นเคยกัน
ภาระจำยอมหมดประโยชน์หรือไม่?
ใช้ทาง 50 ปีก็ไม่ได้สิทธิภาระจำยอม
คนต่างด้าวครอบครองปรปักษ์ห้องชุด
โจทก์ไม่มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็น