ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletชื่อสำนักทนายความ
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletสัญญาเช่าซื้อขายฝาก
bulletคดีแรงงาน
bulletฎีกาคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดโทษจำคุก
bulletคดีเช็คและตั๋วเงิน
bulletการสิ้นสุดแห่งการสมรส
bulletฎีกาปี2550
bulletฎีกาวิอาญา
bulletทรัพย์สินสามีภริยา
bulletคำพิพากษาคำสั่งศาล
bulletทรัพย์สินกรรมสิทธิ์
bulletหนี้ร่วมสามีภริยา
bulletพรบ.อาวุธปืน
dot
Newsletter

dot




ทำการเปลี่ยนแปลงซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

สำนักทนายความ

(ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย ติดต่อทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.0859604258

ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th)

 

ปักเสาไฟฟ้าบนทางภาระจำยอมไม่เป็นการเปลี่ยนแปลงในทางภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นในภารยทรัพย์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4595/2551

          บันทึกข้อตกลงทางภาระจำยอมเรื่องทางเดินและทางรถยนต์ระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่มีข้อตกลงให้ปักเสาไฟฟ้าลงบนที่ดิน ที่เป็นทางภาระจำยอม แต่ปัจจุบันบ้านเมืองเปลี่ยนแปลงและเจริญมากขึ้น การใช้ไฟฟ้าตามสถานที่ต่าง ๆ ที่เป็นที่อาศัยหรือใช้ประกอบกิจการย่อมเป็นสิ่งจำเป็นต่อประชาชนทั่วไป การที่จำเลยให้การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคติดตั้งเสาไฟ้ฟ้าและพาดสายไฟฟ้าบนที่ดินภาระจำยอมเพื่อนำไปใช้ในที่ดินของจำเลยโดยปักเสาไฟฟ้าตามแนวยาวของทาง ภาระจำยอมด้านข้าง ไม่เป็นการกีดขวางทางเข้าออกจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์ทำการเปลี่ยนแปลงในทางภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นในภารยทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 จำเลยย่อมมีสิทธิกระทำได้


______________________________________________


ทางเดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรร


ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมากจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันได้ความว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถวน่าเชื่อว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินส่วนที่แนวกันสาดของตึกแถวปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาด้วยของจำเลยด้วย โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่

เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้กันทางเดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกสำหรับตึกแถวที่แบ่งขายในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการได้ก่อสร้างตึกแถวทำกันสาดปูนซิเมนต์รุกล้ำเข้าไปในที่ดินแปลงที่เป็นทางเดินยื่นออกไป 1.5 เมตรต่อมาเจ้าของโครงการถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย โจทก์ในคดีนี้ซื้อที่ดินทางเดินจากการขายทอดตลาดและฟ้องขับไล่ผู้ซื้อตึกแถว ศาลฎีกาเห็นว่า ทางเดินตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรโดยผลของกฎหมายแล้ว รวมถึงกันสาดที่ยื่นออกไปด้วย
______________________________________________

สิ่งปลูกสร้างที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำต้องรื้อถอนเพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์

ที่ดินพิพาทผู้จัดสรรที่ดินมีเจตนากันที่ดินไว้เป็นทางเข้าออกเพื่อไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรรวมถึงที่ดินของจำเลยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ จำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 เช่นกัน ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้ว สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทต้องรื้อถอนออกไปเพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์
 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7171 - 7182/2552
 
          การที่จะถือว่าผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1330 นั้น จะต้องได้ความว่าผู้ซื้อรู้หรือควรจะรู้ว่าทรัพย์ที่ตนซื้อมามิใช่ของจำเลยหรือของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลล้มละลาย คดีนี้ได้ความจากคำแถลงของทนายโจทก์ทั้งสองแถลงรับว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันที่จำเลยแต่ละคนได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวมาจากเจ้าของเดิม และขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาด โจทก์เห็นว่าที่ดินพิพาทมีการรุกล้ำและครอบครองโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งตามข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่มีส่วนใดที่แสดงให้เห็นว่า ก่อนหรือขณะซื้อที่ดินพิพาทโจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่จำเลยแต่ละคนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นแต่เพียงรับว่ามีข้อเท็จจริงนั้นอยู่จริงเท่านั้น ดังนั้น จะฟังว่าโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริตหาได้ไม่ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทใช้ยันโจทก์ทั้งสองได้

          ปัญหาว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 อันจะทำให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าหรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247

          ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้าน บ. โฉนดที่ดินพิพาทและโฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 รวม 12 ฉบับ ก็ระบุไว้เหมือนกันว่าเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมากจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันได้ความว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถวน่าเชื่อว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่ เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว แม้ต่อมาโจทก์ทั้งสองจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการซื้อจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป. เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินถูกฟ้องให้เป็นบุคคลล้มละลายก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยทั้งสิบห้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 เช่นกัน ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้ว สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 จะต้องรื้อถอนออกไป เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์

          ทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองเพียงแต่กล่าวอ้างลอยๆ ว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายโดยไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ทั้งสองเสียหายอย่างไร อีกทั้งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสองไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ ดังนั้น โจทก์ทั้งสองจะเรียกค่าเสียหายจากการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่ได้ จำเลยทั้งสิบห้าจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง

ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286
ข้อ 30 สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่ จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลด ไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้
 หน้าที่ในการบำรุงรักษาตามวรรคหนึ่งมิให้ใช้บังคับในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปได้อุทิศทรัพย์สินดังกล่าวให้ เป็นสาธารณประโยชน์ หรือได้โอนให้แก่เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ที่ดินจะจัดสรรอยู่ในเขต
 ข้อ 31 ถ้าผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะขอยกเลิกการจัดสรรที่ดินที่ยังมิได้จำหน่ายทั้งหมดหรือบางส่วน ให้ยื่นคำขอตามแบบที่กระทรวงมหาดไทย กำหนดต่อคณะกรรมการ
 
มาตรา 1330  สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย

มาตรา 1388  เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

มาตรา 1390  ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
________________________________
 
          คดีทั้งสิบสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ทั้งสิบสองสำนวนว่าโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ตามเดิม เรียกจำเลยในสำนวนแรกและสำนวนที่สองว่า จำเลยที่ 1 เรียกจำเลยในสำนวนที่สามและที่เจ็ดว่า จำเลยที่ 2 เรียกจำเลยในสำนวนที่สี่และที่หกว่า จำเลยที่ 3 เรียกจำเลยในสำนวนที่ห้าว่า จำเลยที่ 4 เรียกจำเลยในสำนวนที่แปดว่า จำเลยที่ 5 เรียกจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ในสำนวนที่เก้าว่า จำเลยที่ 6 ที่ 7 และที่ 8 ตามลำดับ เรียกจำเลยในสำนวนที่สิบว่า จำเลยที่ 9 เรียกจำเลยในสำนวนที่สิบเอ็ดว่า จำเลยที่ 10 และเรียกจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ในสำนวนที่สิบสองว่า จำเลยที่ 11 ที่ 12 ที่ 13 ที่ 14 และที่ 15 ตามลำดับ

          โจทก์ทั้งสองฟ้องจำเลยทั้งสิบสองสำนวนเป็นใจความอย่างเดียวกันขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าพร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองห้ามเข้าไปเกี่ยวกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองอีกต่อไป หากไม่รื้อถอนให้โจทก์ทั้งสองรื้อถอนเองโดยให้จำเลยทั้งสิบห้าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายกับให้จำเลยแต่ละสำนวนชำระค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองเสร็จ

          จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง
          จำเลยที่ 7 ที่ 8 และที่ 12 ถึงที่ 15 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา

          ก่อนสืบพยานโจทก์ ทนายโจทก์ทั้งสองแถลงต่อศาลยอมรับข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ซื้อและได้ครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่วันที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นชื่อของจำเลยแต่ละคน จากนั้นได้ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องและได้ครอบครองที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างโดยความสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว และยอมรับว่าโจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่ฝ่ายจำเลยก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินพิพาทตั้งแต่ขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาท

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 24244 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี (บางพลีใหญ่) จังหวัดสมุทรปราการ ของโจทก์ทั้งสอง ห้ามจำเลยทั้งสิบห้าและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทดังกล่าวของโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คนละ 4,000 บาท ต่อเดือน ให้จำเลยที่ 4 ที่ 5 ที่ 9 และที่ 10 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คนละ 2,000 บาท ต่อเดือน ให้จำเลยที่ 6 ถึงที่ 8 ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 2,000 บาท ให้จำเลยที่ 11 ถึงที่ 15 ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อัตราเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยดังกล่าวและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองกับให้จำเลยทั้งสิบห้าใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสิบสองสำนวนแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท คำขออื่นให้ยกสำนวนแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท คำขออื่นให้ยก

          จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ให้เป็นพับ

          โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ดินโฉนดเลขที่ 24180 และ 24181 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/13 และ 202/14 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24176 และ 24177 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/9 และ 202/10 จำเลยที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24178 และ 24179 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/11 และ 202/12 จำเลยที่ 4 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24175 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/8 จำเลยที่ 5 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24171 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/4 จำเลยที่ 6 และที่ 7 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24182 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/15 จำเลยที่ 8 มีชื่อในทะเบียนบ้านของตึกแถวเลขที่ 202/15 จำเลยที่ 9 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24172 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/5 จำเลยที่ 10 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24173 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/6 จำเลยที่ 11 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24174 พร้อมตึกแถวเลขที่ 202/7 ส่วนจำเลยที่ 12 ถึงที่ 15 มีชื่อในทะเบียนบ้านของตึกแถวเลขที่ 202/7 ตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ดังกล่าวเป็นอาคารพาณิชย์เรียงติดต่อกันรวม 12 คูหา ด้านหน้าตึกแถวที่เรียงติดต่อกันขนานกับถนนสายสำโรง-บางพลี ซึ่งเป็นทางหลวงโดยมีที่ดินพิพาทคั่นอยู่ตลอดแนว ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ก่อสร้างตึกแถวดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านบางพลีนคร ซึ่งบริษัทสินลาโภ จำกัด ได้ขายให้แก่บริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด และบริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด ได้ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินในโครงการดังกล่าวต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ ตลอดแนวด้านหน้าตึกแถวของจำเลยแต่ละสำนวนมีกันสาดปูนซีเมนต์ยื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทและบางคูหามีการต่อเติมกันสาดอะลูมิเนียมเพิ่มเติมรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทเฉพาะกันสาดปูนซีเมนต์เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้ทำขึ้นแต่แรกพร้อมกับการก่อสร้างตึกแถว โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทซึ่งมีชื่อบริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ มาจากการขายทอดตลาดในคดีล้มละลายของศาลแพ่งเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2543 และจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของโจทก์ทั้งสองแล้ว ต่อมาโจทก์ทั้งสองแจ้งให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินพิพาทแต่จำเลยทั้งสิบห้าเพิกเฉย

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์มีสิทธิยกเรื่องการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองหรือไม่ โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดในคดีล้มละลาย จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจยกเรื่องการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองได้ เห็นว่า การที่จะถือว่าผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 นั้น จะต้องได้ความว่าผู้ซื้อรู้หรือควรจะรู้ว่าทรัพย์ที่ตนซื้อมามิใช่ของจำเลยหรือของลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบุคคลล้มละลาย คดีนี้ได้ความจากคำแถลงของทนายโจทก์ทั้งสองตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นฉบับลงวันที่ 8 พฤษภาคม 2550 โดยแถลงรับว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันที่จำเลยแต่ละคนได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวมาจากเจ้าของเดิม และ ขณะที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาด โจทก์เห็นว่าที่ดินพิพาทมีการรุกล้ำและครอบครองโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 ซึ่งตามข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่มีส่วนใดที่แสดงให้เห็นว่าก่อนหรือขณะซื้อที่ดินพิพาท โจทก์ทั้งสองทราบเรื่องที่จำเลยแต่ละคนดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นแต่เพียงรับว่ามีข้อเท็จจริงนั้นอยู่จริงเท่านั้น ดังนั้น จะฟังว่าโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตหาได้ไม่ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และที่ 9 ถึงที่ 11 จึงไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทใช้ยันโจทก์ทั้งสองได้ ฎีกาของโจทก์ทั้งสองข้อนี้ฟังขึ้น

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยเป็นประการต่อไปว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 อันจะทำให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสิบห้าหรือไม่ ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 และเห็นว่า ที่ดินพิพาทและที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านบางพลีนคร โฉนดที่ดินพิพาทและโฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 รวม 12 ฉบับ ก็ระบุไว้เหมือนกันว่าเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมาจากโฉนดเล่ม 33 หน้า 68 แสดงว่าแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกันตามข้อเท็จจริงในสำนวนก็ได้ความว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นทางเข้าออกตึกแถว เมื่อพิเคราะห์ลักษณะของที่ดินพิพาทที่ด้านหนึ่งติดกับตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ตลอดแนวความยาวของตึกแถวอีกด้านหนึ่งอยู่ติดกับเขตทางหลวงสายสำโรง-บางพลี ตลอดแนวความยาวของที่ดิน ส่วนความกว้างของที่ดินพิพาทก็มีเพียง 7 เมตรเศษ ทั้งในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้ทำกันสาดปูนซีเมนต์ยื่นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทลึก 1.5 เมตร จึงน่าเชื่อว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเองที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ทั้งนี้โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดการที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมหรือไม่ เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้ว แม้ต่อมาโจทก์ทั้งสองจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยซื้อจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป.พายัพพิริยะกิจ จำกัด เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินถูกฟ้องให้เป็นบุคคลล้มละลายก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือห้ามมิให้จำเลยทั้งสิบห้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ แต่อย่างไรก็ตามจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 เช่นกัน ดังนั้น ยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวที่มีมาแต่แรกแล้วสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 และที่ 9 ถึงที่ 11 จะต้องรื้อถอนออกไป เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองเป็นประการต่อไปว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากฝ่ายจำเลยหรือไม่ เห็นว่า ทางนำสืบของโจทก์เพียงแต่กล่าวอ้างลอยๆ ว่าโจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายโดยไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายอย่างไร อีกทั้งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ ดังนั้น โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่ได้ จำเลยทั้งสิบห้าจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง ฎีกาของโจทก์ทั้งสองในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน”

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสิบห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินที่ก่อสร้างและตั้งรุกล้ำที่ดินพิพาทยกเว้นกันสาดปูนซีเมนต์ด้านหน้าตึกแถวออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 24244 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี (บางพลีใหญ่) จังหวัดสมุทรปราการ ของโจทก์ทั้งสองด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย คำขออื่นให้ยกค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 7 ที่ 8 และที่ 12 ถึงที่ 15 ในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์และค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
 
 
( สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์ - ชูเกียรติ ตันทวีวงศ์ - วิรัช ชินวินิจกุล )

 

 

_________________________________________


คำพิพากษาศาลฎีกาที่  851/2552

นายธนา ชาตะวราหะ      โจทก์
นางสุยยัง -------------     จำเลย


 

 
          จำเลยเพียงต่อสู้ไว้ในคำให้การว่า โจทก์เป็นเพียงเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกับบุคคลอื่น และฟ้องคดีโดยไม่ได้รับมอบอำนาจหรือได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นเท่านั้น ดังนั้น ที่จำเลยฎีกาว่า ที่ดินโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์แบ่งแยกมาจากตราจองเลขที่ 22 แล้วตราจองเลขที่ 22 ได้มีการแบ่งแยกในนามเดิมและแบ่งหักเป็นสาธารณประโยชน์อีก จึงมีปัญหาว่าทางภาระจำยอมที่พิพาทกันอยู่ในเขตโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์หรือไม่ และทางนำสืบของโจทก์ก็ไม่ปรากฏว่าหลักฐานแน่ชัดว่าทางภาระจำยอมที่พิพาทอยู่ในโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์ ฎีกาของจำเลยจึงเป็นเรื่องนอกประเด็น และเป็นข้อเท็จจริงที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น

          ตามบันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมระบุไว้ว่า ที่ดินของโจทก์ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยในเรื่องทางเดินซึ่งหมายความว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมซึ่งเป็นทางเท้าติดกับตึกแถวของจำเลยเดินผ่านหรือเดินเข้าออกไปยังถนนสาธารณะหรือที่อื่นใดก็ได้ โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะไปหวงห้ามมิให้เดินผ่าน เมื่อจำเลยนำวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่ายบนทางภาระจำยอม ก่อสร้างกันสาดหลังคาอะลูมิเนียมเป็นการถาวร นำชั้นมาวางของขายและนำรถยนต์มาจอดบนทางเท้าและทำประตูเปิดปิด ทำให้โจทก์และประชาชนอื่นไม่สามารถเดินผ่านทางภาระจำยอมไปได้โดยสะดวก การกระทำของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์เป็นการก่อภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1388 อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยจึงต้องรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของจำเลยที่อยู่บนทางภาระจำยอมออกไป

          ศาสชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์และต้องรื้อถอนออกไปตามฟ้องหรือไม่ จึงรวมถึงการที่จำเลยนำสิ่งของวัสดุก่อสร้างมาวางไว้บนทางภาระจำยอมและจะต้องขนย้ายออกไปด้วย
 
________________________________________
 
          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดตราจองเลขที่ 183 โดยแบ่งแยกมาจากที่ดินตราจองเลขที่ 22 ซึ่งได้จดทะเบียนภาระจำยอมเป็นทางเดินให้แก่ที่ดินของจำเลย จำเลยได้ปลูกสร้างหลังคา ชั้นวางของ และนำเอาสินค้าต่าง ๆ มาวางบนทางเดินภาระยอมซึ่งเป็นที่ดินของโจทก์อันเป็นการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์และทำให้ที่ดินของโจทก์อยู่ในสภาพเรียบร้อยกับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินของโจทก์

          จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดตราจองเลขที่ 183 ตำบลวัดสิงห์ จังหวัดชัยนาท ส่วนหลังคาอะลูมิเนียมที่จำเลยก่อสร้างไว้บนทางภาระจำยอมไม่ปรากฏว่ามีผลกระทบ หรือทำให้เสื่อมประโยชน์แก่ทางภาระจำยอมอย่างใด จึงให้คงไว้อย่างเดิมไม่ต้องรื้อถอนออกไปกับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน และให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ 1,500 บาท

          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดตราจองเลขที่ 183 ตำบลวัดสิงห์ อำเภอวัดสิงห์ จังหวัดชัยนาท โดยถือกรรมสิทธิ์รวมกับบุคคลอื่น ที่ดินของโจทก์ดังกล่าวได้แบ่งแยกมาจากที่ดินตราจองเลขที่ 22 ซึ่งเดิมได้มีการจดทะเบียนตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินตราจองเลขที่ 146, 147, 151 และ 153 ของจำเลย เมื่อที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินตราจองเลขที่ 22 จึงต้องรับภาระจำยอมดังกล่าวติดมาด้วย
          คดีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในประเด็นแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า ที่ดินโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์แบ่งแยกมาจากตราจองเลขที่ 22 แล้วตราจองเลขที่ 22 ได้มีการแบ่งแยกในนามเดิมและแบ่งหักเป็นสาธารณประโยชน์อีก จึงมีปัญหาว่าทางภาระจำยอมที่พิพาทกันอยู่ในเขตโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์หรือไม่ และทางนำสืบของโจทก์ก็ไม่ปรากฏหลักฐานแน่ชัดว่าทางภาระจำยอมที่พิพาทอยู่ในโฉนดตราจองเลขที่ 183 ของโจทก์ ฎีกาของจำเลยข้อนี้ จำเลยมิได้ต่อสู้ไว้ในคำให้การ จำเลยเพียงต่อสู้ไว้ในคำให้การว่าโจทก์เป็นเพียงเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกับบุคคลอื่น และฟ้องคดีได้โดยไม่ได้รับมอบอำนาจหรือได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นเท่านั้น ฎีกาข้อนี้ของจำเลยจึงเป็นเรื่องนอกประเด็น และเป็นข้อเท็จจริงที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
          ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประเด็นต่อมามีว่า จำเลยทำให้เกิดภาระเพิ่มมากขึ้นแก่ภารยทรัพย์และต้องรื้อถอนออกไปตามฟ้องหรือไม่ ข้อนี้โจทก์นำสืบว่าที่ดินของโจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมให้เป็นทางเดินให้จำเลยใช้เป็นทางเข้าออกจากตึกแถวของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะ แต่เมื่อปี 2538 จำเลยได้ก่อสร้างหลังคา ชั้นวางของ นำวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่าย ทำที่จอดรถในทางภาระจำยอม และนำแป๊บน้ำมาทำเป็นประตูปิดกั้น สิ่งของและสิ่งก่อสร้างของจำเลยดังกล่าวกีดขวางและทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ทางภาระจำยอม จำเลยก็นำสืบว่า จำเลยมีอาชีพค้าวัสดุก่อสร้าง ได้นำเอาวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่ายบนทางภาระจำยอม ตั้งแต่ปี 2529 ต่อมาปี 2530 จำเลยได้สร้างกันสาดผ้าใบโดยใช้เหล็กค้ำยันกับผนังตึก ปี 2537 จำเลยได้ก่อสร้างเป็นกันสาดถาวรหลังคาอะลูมิเนียม ที่จำเลยนำวัสดุก่อสร้างมาวางบนทางภาระจำยอม และก่อสร้างหลังคาอะลูมิเนียมดังกล่าว นายประยงค์และนางถนอมนวล บิดามารดาโจทก์ มิได้คัดค้านหรือห้ามมิให้กระทำแต่อย่างใดจำเลยมีอาชีพค้าวัสดุก่อสร้าง จึงมีความจำเป็นที่จะต้องนำวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่ายบนทางเท้าบ้าง จึงเป็นข้อผูกพันที่โจทก์จำต้องยอมรับต่อจากบิดามารดาด้วยเห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมได้ระบุว่า ที่ดินของโจทก์ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยในเรื่องทางเดินซึ่งหมายความว่าจำเลยซึ่งหมายความว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสมายทรัพย์มีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมซึ่งเป็นทางเท้าติดกับตึกแถวของจำเลยเดินผ่านหรือเดินเข้าออกไปยังถนนสาธารณะหรือที่อื่นใดได้ โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะไปหวงห้ามมิให้เดินผ่าน เมื่อจำเลยนำวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่ายบนทางภาระจำยอม ก่อสร้างกันสาดหลังคาอะลูมิเนียมเป็นการถาวร นำชั้นมาวางของขายและนำรถยนต์มาจอดบนทางเท้าและทำประตูเปิดปิด ทำให้โจทก์และประชาชนอื่นไม่สามารถเดินผ่านทางภาระจำยอมไปได้อย่างสะดวก การกระทำของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์เป็นการก่อภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยจึงต้องรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินของจำเลยที่อยู่บนทางภาระจำยอมออกไป ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้จำเลยขนย้ายเฉพาะวัสดุก่อสร้างที่นำมาวางบนทางภาระจำยอมออกไปโดยไม่ต้องรื้อหลังคากันสาดอะลูมิเนียมที่จำเลยก่อสร้างไว้นั้นนับว่าเป็นคุณแก่จำเลยแล้ว ที่จำเลยฎีกาว่า บันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมนั้น เป็นแบบฟอร์มสำเร็จรูปที่เจ้าพนักงานที่ดินทำไว้ล่วงหน้าเกี่ยวกับเฉพาะเรื่องทางเดินไม่ครอบคลุมถึงเจตนาของคู่สัญญาทั้งหมดที่อยู่นอกเหนือจากบันทึกข้อตกลงก็จะไม่ระบุไว้นั้น เห็นว่า เป็นข้ออ้างที่ไม่มีเหตุผลให้รับฟัง เพราะหากจำเลยกับมารดาโจทก์มีข้อตกลงให้นำวัสดุสิ่งของมาวางจำหน่ายบนทางเท้าได้ หรือให้ที่จอดรถได้ หากแจ้งต่อเจ้าพนักงานให้ระบุไว้ในบันทึกข้อตกลงด้วย ก็เชื่อว่าพนักงานคงจะระบุไว้ให้เมื่อตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวมิได้ระบุไว้ จึงต้องตีความไปตามลายลักษณ์อักษรที่ระบุไว้ซึ่งในเรื่องดังกล่าวหากจำเลยนำสิ่งของก่อสร้างวัสดุมาวางจำหน่ายบนทางภาระจำยอมตามสมควรแก่ความจำเป็น ก็เชื่อว่าโจทก์คงจะไม่หวงห้ามทักท้วงดังที่ได้ปล่อยให้กระทำมาเป็นเวลาหลายปี แต่ต่อมาเมื่อจำเลยนำชั้นวางของและนำสิ่งของวัสดุก่อสร้างมาวางจำหน่ายบนทางเท้าในปริมาณมาก ทั้งยังมีการนำกระถางต้นไม้มาทำเป็นแนวและสร้างที่จอดรถยนต์อีก ทำให้โจทก์และประชาชนที่จำเป็นจะต้องเดินผ่านทางภาระจำยอมได้รับความไม่สะดวก โจทก์จึงจำต้องดำเนินคดีแก่จำเลย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
          ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายมีว่า ศาลชั้นต้นพิพากษานอกประเด็นหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาอ้างว่า ศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ประเด็นเดียวว่า จำเลยได้ก่อให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์โดยการสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในภารยทรัพย์หรือไม่เท่านั้น ประเด็นเรื่องทรัพย์สินที่นำมาวางจำหน่าย ศาลไม่ได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ และคู่ความไม่ได้โต้แย้ง ต้องถือว่าคู่ความสละประเด็นดังกล่าวแล้ว จึงไม่มีประเด็นเกี่ยวกับเรื่องขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่พิพาทให้ศาลวินิจฉัยนั้น เห็นว่า ตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นลงวันที่ 28 สิงหาคม 2543 ได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทข้อ 3 ไว้ว่าจำเลยทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์และต้องรื้อถอนออกไปตามฟ้องหรือไม่ มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยได้ก่อให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์โดยการสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในภารยทรัพย์หรือไม่ ดังนั้น ประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นกำหนดไว้ในข้อ 3 ว่า จำเลยทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์และต้องรื้อถอนออกไปตามฟ้องหรือไม่ จึงรวมถึงการนำสิ่งของวัสดุก่อสร้างมาวางไว้บนทางภาระจำยอมและจะต้องขนย้ายออกไปด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกันที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้จำเลยขนย้ายวัสดุสิ่งของออกไปจากทางภาระจำยอมนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
          พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท
 
 
( ณรงค์ ธนะปกรณ์ - ปัญญารัตน์ วิระยะวานิช - สุรศักดิ์ กิตติพงษ์พัฒนา )
 
 ________________________________________

ซื้อที่ดินจากผู้รับโอนที่ดินมาจากผู้จัดสรรที่ดินขายภาระจำยอมจึงตกติดไปโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินได้

คำพิพากษาฎีกาที่  1023/2546 

การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่  10  แปลงขึ้นไป  โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ  ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน  ดังนั้น ทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286  ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภาระจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วยตาม ป.พ.พ.มาตรา 1387  เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภาระจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย  โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้

 


ป.พ.พ. มาตรา 1387, 1388, 1390
ประกาศของคณะปฏิวัติ ข้อ 1, ข้อ 30

          การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไปโดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ เป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้นทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลง ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภารจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้

           ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลย จำเลยมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถว เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลย แต่โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้
_________________________________________

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964และ 88965 เนื้อที่ 8 ไร่เศษ ซึ่งอยู่ติดต่อเป็นผืนเดียวกันสามารถออกสู่ทางสาธารณะได้2 ทาง คือ ซอยเฉยพ่วงทางทิศเหนือ และถนนพหลโยธินทางทิศตะวันตก โจทก์ซื้อที่ดินทั้งหมดมาเมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 แขวงลาดยาวเขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ที่ดินของโจทก์อยู่ติดกับที่ดินและตึกแถวของจำเลยกับที่ดินและตึกแถวของบุคคลอื่นอีกประมาณ 100 คูหา จำเลยกับเจ้าของตึกแถวแต่ละคูหาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะพื้นที่ที่เป็นตึกแถวเท่านั้น เนื่องจากตึกแถวบนที่ดินแต่ละแปลงปลูกสร้างเต็มพื้นที่ ส่วนที่ดินหน้าตึกแถวทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยหรือบริวารได้ปลูกสร้างและวางวัสดุสิ่งของรุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ของโจทก์โดยเทปูนต่อจากตัวตึกแถวเป็นชั้นยกพื้นจากแนวที่ดินที่ใช้เป็นถนนด้านหน้าตึกแถว ต่อเติมตึกแถวและกันสาดปูนและกันสาดผ้าใบยื่นเข้ามาในแนวเขตที่ดินของโจทก์ โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายวัสดุที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ประสงค์จะก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้น จำนวน 2 หลัง บนที่ดินของโจทก์ทั้ง 4 แปลง และได้ยื่นขอรังวัดต่อเจ้าพนักงานที่ดินแต่ไม่สามารถดำเนินการได้เพราะบริเวณแนวเขตที่ดินของโจทก์กับจำเลยไม่อาจรังวัดและหาหลักเขตได้เนื่องจากมีการเทปูนและก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างทับ ทั้งจำเลยยังคัดค้านการรังวัดและการชี้แนวเขตที่ดินของโจทก์ ประกอบกับเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนอื่นก็ไม่ให้ความร่วมมืออีกด้วยทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างตึกของโจทก์ดังกล่าวได้ การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเพราะได้ขออนุญาตปลูกสร้างตึกของโจทก์ต่อทางราชการตั้งแต่ปี 2532 เมื่อได้รับอนุญาตแล้วโจทก์ก็ไม่สามารถก่อสร้างได้เพราะเหตุดังกล่าวข้างต้นโจทก์ต้องยื่นคำขอต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้างต่อทางราชการต่อมาทุกปี โครงการก่อสร้างตึกสูงของโจทก์มีมูลค่าหลายร้อยล้านบาท หากก่อสร้างได้ตามกฎหมายจะได้ผลประโยชน์ตอบแทนจำนวนมาก โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเป็นเงินจำนวน 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์และห้ามจำเลยเกี่ยวข้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์

          จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยซื้อที่ดินและตึกแถวมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2529 ตามสภาพที่เหมือนในปัจจุบัน โดยจำเลยไม่เคยก่อสร้างเพิ่มเติมส่วนของตึกแถวใด ๆ นอกจากซื้อกันสาดมาติดไว้ที่หน้าตึกแถวส่วนการเทปูนต่อจากตัวตึกแถวเป็นชั้นยกพื้นจากแนวที่ดินเพื่อใช้เป็นถนนด้านหน้านั้นนายสมชายเป็นผู้ดำเนินการ หลังจากซื้อที่ดินและตึกแถวมาแล้วจำเลยได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินหน้าตึกแถวซึ่งต่อจากตัวตึกแถวมาถึงถนนด้านหน้ายาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร โดยใช้เป็นที่วางของขายและเป็นที่จอดรถยนต์อันเป็นการครอบครองโดยสงบ เปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว เมื่อนับรวมกับระยะเวลาที่นายสมชายครอบครองก่อนขายให้จำเลยอีก 6 ปีแล้ว เป็นเวลาถึง 16 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 มาโดยไม่สุจริตเพราะรู้อยู่แล้วว่าบริเวณหน้าตึกแถวที่อยู่บริเวณเดียวกับจำเลยนั้น เจ้าของตึกแถวได้ครอบครองและใช้ประโยชน์มาเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เมื่อจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินบริเวณที่ครอบครองแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลย อย่างไรก็ตาม หากฟังว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ก็เสียหายไม่เกินเดือนละ 500 บาท ขอให้ยกฟ้อง และขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4898(ที่ถูกคือ 4858) แขวงลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) เขตบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานครเฉพาะส่วนหน้าตึกแถวเลขที่ 1604/19 (ที่ถูกคือ 1064/19) แขวงลาดยาว เขตจตุจักรกรุงเทพมหานคร ของจำเลยวัดจากตัวตึกแถวออกไปถึงท่อระบายน้ำยาว 4.10 เมตร กว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) เนื้อที่ประมาณ 4 ตารางวา เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ และให้โจทก์ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย หากโจทก์ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างต่อเติมกันสาดปูนและทางเท้าภายหลังจากที่จำเลยซื้อที่ดินและตึกแถวมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ แล้ว โจทก์ซื้อที่ดินของโจทก์ตามฟ้องทั้งสี่แปลง มาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนต่อกรมที่ดินอย่างถูกต้อง จำเลยมิได้แสดงหลักฐานให้เห็นว่าจำเลยทำการค้า อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ ตั้งแต่โจทก์ได้รับโอนที่ดินของโจทก์มาโจทก์ก็ได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์เรื่อยมา การที่จำเลยกล่าวอ้างว่าครอบครองและใช้สอยสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำโดยสงบและเปิดเผย จึงไม่เป็นความจริง หากจะฟังว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่รุกล้ำโดยการครอบครองปรปักษ์จริง ก็ไม่สามารถใช้ยันต่อโจทก์ได้ เพราะจำเลยได้มาซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมเมื่อสิทธิของจำเลยดังกล่าวยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมต้องห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วโจทก์ซื้อที่ดินทั้งสี่แปลงซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด มาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลแพ่งเมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2526 เห็นได้ว่าการครอบครองของจำเลยขาดตอนลงหลายครั้งแล้ว มิอาจนับระยะเวลาครอบครองมาตั้งแต่ปี 2523 ได้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยไม่เคลือบคลุม การที่จำเลยครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทไม่เป็นละเมิด จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทโดยอายุความพิพากษายกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลย
          โจทก์อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินพิพาทเป็นเรื่องนอกประเด็น เป็นการไม่ชอบจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะครอบครองที่ดินพิพาทและไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทการกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ และกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 3,000 บาท พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท (ออกจากที่ดินพิพาท) ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 3,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          โจทก์และจำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นที่ยุติได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ 88965ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร โดยรับโอนมาจากบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2527 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.7 ถึง จ.10 เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 เป็นที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 แต่ระหว่างปี 2519 ถึง 2520 มีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 เป็นแปลงย่อยจำนวนกว่า 150 แปลง และก่อสร้างตึกแถวจำนวนกว่า 100 คูหา โดยตึกแถวทั้งหมดก่อสร้างเรียงกันทางด้านทิศเหนือ ทิศตะวันออกและทิศตะวันตกของที่ดิน และตึกแถวบางคูหาทางทิศตะวันตกนี้ได้ก่อสร้างคร่อมเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 ที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 คือบริเวณที่โจทก์จะก่อสร้างตึกสูงส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และ 14375 คือบริเวณที่จะก่อสร้างเป็นถนน ทางเท้าและท่อระบายน้ำ ที่ดินของโจทก์ทั้งสี่แปลง มีแนวเขตติดต่อเป็นผืนเดียวกันมีเนื้อที่รวม 8 ไร่เศษ สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ซอยเฉยพ่วงทางทิศเหนือของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 และถนนพหลโยธินทางทิศตะวันตกของที่ดินโฉนดเลขที่ 14375 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ซึ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 พร้อมตึกแถวเลขที่ 1064/19 แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยซื้อมาจากนายสมชาย ศักดานุภาพ เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2529 ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ล.3 และสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.11และ ล.2 ที่ดินของโฉนดเลขที่ 4858 ส่วนที่อยู่ด้านทิศเหนือ มีลักษณะยาวคล้ายเส้นก๋วยเตี๋ยวโดยด้านยาวอยู่ติดกับซอยเฉยพ่วงผ่านหน้าที่ดินและตึกแถวของจำเลยและของบุคคลอื่นซึ่งอยู่ในแถวเดียวกันอีกกว่า 10 คูหา ไปจนถึงถนนพหลโยธิน ที่ดินของโจทก์ส่วนนี้มีความกว้างเฉลี่ยประมาณ 4 เมตร ที่ดินพิพาทคดีนี้คือที่ดินส่วนที่เป็นทางเท้าที่อยู่หน้าตึกแถวของจำเลยกว้าง 4 เมตร (ตามความกว้างของตึกแถว) และยาว 4.10 เมตร (วัดจากตัวตึกแถวถึงซอยเฉยพ่วง) ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.13 และอยู่ในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ของโจทก์ โดยจำเลยได้ติดตั้งผ้าใบกันฝนที่หน้าตึกแถวของจำเลยเหนือที่ดินพิพาทตามภาพถ่ายหมาย จ.15 และ ล.1 ด้วย หลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วโจทก์ได้ฟ้องเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนอื่นอีก 64 คดี แต่มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความและศาลมีคำพิพากษาตามยอมไปแล้วรวม 24 คดี ซึ่งสรุปในทำนองเดียวกันว่า จำเลยในแต่ละคดีตกลงจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำและเก็บวัสดุออกจากที่ดินของโจทก์ โดยโจทก์ยินยอมให้จำเลยในแต่ละคดีปรับปรุงตึกแถวและกันสาดได้ และโจทก์จะทำถนนกว้างประมาณ 8 เมตร ทำทางเท้ากว้างประมาณ 1 เมตร และทำท่อระบายน้ำใต้ทางเท้าตลอดแนวด้วยค่าใช้จ่ายของโจทก์แต่เพียงฝ่ายเดียว ทั้งนี้โจทก์จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่โจทก์ตกลงกับจำเลยทุกรายที่โจทก์ฟ้องรวม 64 คดี ได้แล้ว โดยโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องค่าตอบแทนจากจำเลยในแต่ละคดีดังกล่าว รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมรวม 24 คดี เอกสารหมาย จ.6 คดีถึงที่สุดแล้ว โจทก์ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างตึกสูง 36 ชั้น จำนวน 2 หลัง ในที่ดินของโจทก์จากกรุงเทพมหานครแล้ว ในชั้นนี้คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยเพียงว่า ที่ดินพิพาทตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยหรือไม่ และจำเลยจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด...

          พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า เดิมเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยและปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดินที่แบ่งแยกดังกล่าวเป็นจำนวนกว่า100 แปลง และต่อมาได้ขายที่ดินโฉนดดังกล่าวที่แบ่งแยกรวม 158 โฉนด ให้แก่ ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ซึ่งต่อมาห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ที่เหลือจากการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยและที่ดินโฉนดเลขที่ 88964 และ 88965 ซึ่งแบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ให้แก่บริษัทวาเต็ดแลนด์ จำกัด และได้มีการขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัดต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวมาจากบริษัทอาเซี่ยนพัฒนาการ จำกัด เมื่อวันที่ 4 ธันวาคม2527 ตามสำเนาโฉนดที่ดินและสารบัญจดทะเบียนเอกสารหมาย จ.7 จ.9 และ จ.10ได้ความจากคำเบิกความของนายสมชาย ศักดานุภาพ พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 พร้อมตึกแถว เลขที่ 1064/19 ให้แก่จำเลย พยานได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น เมื่อปี 2523 ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.2 และพยานไม่เคยต่อเติมตึกแถวที่ซื้อมา สภาพตึกแถวตลอดแนวตามภาพถ่ายหมาย ล.1 นั้น มีสภาพเหมือนกับขณะที่พยานซื้อมา เมื่อพิจารณาประกอบกับสำเนาแปลนที่ตั้งอาคารพาณิชย์ในโครงการ เอส. เอ. แลนด์ เอกสารหมาย จ.13 กับข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นที่ยุติตามสำเนาคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ 21232/2539 ของศาลชั้นต้น เอกสารหมาย จ.3 แล้วเชื่อได้ว่าห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่นได้ก่อสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ลงบนที่ดินแปลงย่อยที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 รวม 121 คูหา ตั้งแต่เลขที่ 1064/1 ถึง 1064/121 โดยเฉพาะอย่างยิ่งตึกแถวเลขที่ 1064/5 ถึง 1064/33 มีลักษณะเรียงติดต่อกัน แสดงว่าสร้างในคราวเดียวกัน การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ ชี้ให้เห็นว่าเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้นทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 88949 ของจำเลยด้วยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 จากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด เอน. เอส. คอนสตรัคชั่น ภารจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลย จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง เมื่อวินิจฉัยดังนี้แล้ว จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องวินิจฉัยว่า จำเลยได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินพิพาทโดยอายุความตามที่จำเลยยกขึ้นฎีกาด้วยหรือไม่และฎีกาของจำเลยดังกล่าวเป็นเรื่องอยู่ในประเด็นข้อต่อสู้ตามคำให้การจำเลยหรือไม่อีก เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง เมื่อคดีฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยโดยผลแห่งกฎหมายแล้วเช่นนี้โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 ส่วนจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นกัน ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 ดังนั้นจำเลยจึงมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวนั้น เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลยแต่ก็ไม่ปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอม เพียงแต่โจทก์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยไปใช้ประโยชน์ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ โจทก์จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามฟ้อง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น จึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ส่วนฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน"

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนวัสดุผ้าใบกันฝนหน้าตึกแถวของจำเลยออกไปจากตึกแถวของจำเลย และห้ามจำเลยปลูกสร้างหรือติดตั้งวัสดุสิ่งใดรุกล้ำที่ดินของโจทก์อีก คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์

( สุรชาติ บุญศิริพันธ์ - กิติศักดิ์ กิติคุณไพโรจน์ - กำธร โพธิ์สุวัฒนากุล )

_________________________________________

 

ใช้รถบรรทุกขนาดใหญ่ผ่านทางภาระจำยอมทำให้ชำรุดเสียหายควันเสียจากรถสร้างความเดือดร้อนเป็นการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5613/2540


จำเลยอุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้จำเลยร่วมกันรื้อเหล็กปิดกั้นซอยในหมู่บ้านและห้ามขัดขวางรบกวนการใช้ซอยของโจทก์ เป็นคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ปัญหาว่าคดีต้องห้ามอุทธรณ์หรือไม่ เป็นเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ คู่ความก็ยกขึ้นฎีกาได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยให้

ข้อเท็จจริงที่ปรากฏอยู่ในชั้นไต่สวนคำร้องที่จำเลยขอให้เพิกถอนคำสั่งศาลชั้นต้นที่อนุญาตให้คุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษาในเหตุฉุกเฉินตามคำขอของโจทก์ถือเป็นข้อเท็จจริงในสำนวน
โจทก์ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นภารยทรัพย์ในลักษณะเกินขอบเขตปกติแห่งการใช้รถยนต์สัญจรไปมาเข้าออกทางพิพาท โดยโจทก์ใช้รถยนต์บรรทุกขนาดใหญ่จำนวนมากบรรทุกสินค้าเข้าออกผ่านทางพิพาท อันเป็นที่เห็นได้ว่าทางพิพาทจะชำรุดเสียหาย ไม่สะดวกและน่าเป็นอันตรายต่อผู้อื่นที่ใช้ทาง เสียงเครื่องยนต์ รถยนต์บรรทุก กรรมกรบนรถยนต์บรรทุก ควันเสียจากรถยนต์บรรทุกรบกวนสร้างความเดือดร้อนแก่ผู้อยู่ในหมู่บ้านจนเป็นอันตรายต่อสุขภาพ ถือได้ว่าทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์อันทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ย่อมเป็นการกระทำโดยไม่มีสิทธิหรือไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 การที่จำเลยที่ 1 ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์ และจำเลยที่ 2 ถึงที่ 15 ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ได้ร่วมกันตั้งเสาทำคานปิดกั้นทางพิพาท มิให้รถยนต์บรรทุกขนาดใหญ่ผ่านเข้าออก ส่วนรถยนต์นั่ง รถยนต์บรรทุกเล็กผ่านไปมาได้ ย่อมเป็นการกระทำของผู้มีอำนาจในทางพิพาทที่จะปกป้องเยียวยาต่อการกระทำอันไม่ชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ดังกล่าวและเป็นการใช้สิทธิของเจ้าของสามยทรัพย์ทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 และการกระทำของจำเลยไม่เป็นการประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 จึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

 

_________________________________________

 

ที่ดินโจทก์ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ที่ดินจำเลยโจทก์ไม่มีสิทธินำออกให้เช่าและจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิต่อเติมกันสาดและวางแผงหนังสือเพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภาระจำยอม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4803/2540

แม้ขณะเมื่อซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวโจทก์ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทบอกว่าจะให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะก็เป็นแต่เพียงคำมั่นว่าจะให้เท่านั้น กรณีถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้อุทิศโดยตรงหรือโดยปริยายให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะที่ดินพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามที่ปรากฏตามโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ แต่การที่โจทก์วางผังสร้างตึกแถวโดยให้ที่ดินพิพาทเป็นถนนเชื่อมต่อกับทางสาธารณะเป็นทางเข้าออกตึกแถวรายนี้ ย่อมเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้ถนนเป็นสาธารณูปโภคแก่ตึกแถว โจทก์จึงมีภาระผูกพันโดยถือว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินและตึกแถวรายนี้แล้ว เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะมีผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวโดยไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ที่ดินพิพาทจึงเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลย ซึ่งโจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์จะประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1390 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์เช่นเดียวกันตามบทบัญญัติมาตรา 1388 การที่จำเลยต่อเติมกันสาดและวางแผนหนังสือรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมเฉพาะใช้เป็นทางเข้าออกเท่านั้น จำเลยย่อมไม่มีสิทธิกระทำได้ เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์อบที่ศาลจะให้จำเลยรื้อถอนกันสาดและขนย้ายแผงหนังสือออกไปจากที่ดินพิพาท แต่การที่จำเลยต่อเติมกันสาดและวางแผงหนังสือบริเวณหน้าตึกแถวของจำเลย ย่อมเห็นได้ชัดแจ้งว่าโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายเพราะโจทก์คงมีแต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นทางภารจำยอม โจทก์จึงต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยด้วย กล่าวคือโจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของจำเลยใช้เป็นทางเข้าออกไปตั้งแผงลอยหรือนำออกให้เช่าได้อีกเพราะเป็นการกระทำอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ดังนี้ โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายไม่ได้

 

 

 

_________________________________________

 


ใช้รถบรรทุกดินเข้ามาถมที่ดินหลายไร่ถือได้ว่าเป็นการใช้ทางภารจำยอมเกินควรกว่าปกติย่อมทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 172/2540

การจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินของโจทก์ระบุไว้ชัดแจ้งว่าเป็นภารจำยอมเรื่องทางเดินทั้งแปลงการวางท่อระบายน้ำระบบประปาไฟฟ้าและระบบสาธารณูปโภคอื่นการที่จำเลยทั้งสี่จ้างรถบรรทุกดินเข้ามาถมที่ดินของจำเลยทั้งสี่ซึ่งมีจำนวนหลายไร่ถือได้ว่าเป็นการใช้ทางภารจำยอมเกินควรกว่าปกติย่อมทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์จำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิที่จะทำได้การที่โจทก์นำหลักปักกีดขวางมิให้รถบรรทุกดินแล่นผ่านที่ภารยทรัพย์เข้าไปถมที่ดินของจำเลยทั้งสี่จึงไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลยทั้งสี่

________________________________________


ที่ดินของจำเลยตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์จำเลยไม่มีสิทธิปิดกั้นแต่โจทก์รื้อกำแพงให้บุคคลอื่นใช้ถนนภาระจำยอมทำให้ต้องรับภาระมากเกินควรกว่าปกติ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1520/2537

การที่จำเลยแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อย ปลูกสร้างตึกแถวออกจำหน่ายถึง 60 แปลง และจัดให้มีการทำถนนออกสู่ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ และถนนอโศก-ดินแดง โดยจัดสร้างขึ้นพร้อม ๆกับการสร้างตึกแถวขายเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อตึกแถวเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปซึ่งนาง ศ. กับพวกได้ซื้อตึกแถว 1 ห้อง และได้ขายให้โจทก์ภายหลังการกระทำของจำเลยจึงเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจำเลยได้จัดให้มีสาธารณูปโภค อันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 การที่จำเลยจะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก อันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้น ถนนคอนกรีตหน้าตึกแถวของโจทก์ซึ่งเป็นของจำเลยจึงเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของโจทก์ จำเลยหามีสิทธิปิดกั้นไม่ การที่โจทก์รื้อกำแพงของจำเลยด้านหลังตึกแถวโจทก์ออกและยอมให้บริษัท ง. จำกัด ใช้ถนนที่เป็นภารจำยอมโดยให้รถยนต์แล่นทะลุผ่านตึกแถวชั้นล่างของโจทก์เข้าออกถนนสาธารณะ ทำให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับภาระมากเกินควรกว่าปกติต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 แต่ก็ไม่เป็นเหตุที่จะให้จำเลยปิดกั้นถนนภารจำยอมดังกล่าวได้ จำเลยคงมีสิทธิห้ามบุคคลอื่นใช้หรือเรียกค่าเสียหายหากเกิดมีขึ้นเท่านั้น ดังนั้นจำเลยจึงมีสิทธิที่จะให้โจทก์ก่อสร้างกำแพงของจำเลยตามเดิม เพื่อมิให้บุคคลอื่นใช้ถนนพิพาท

______________________________________

 

 

 




ครอบครองปรปักษ์/ภาระจำยอม/ทางจำเป็น

ผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง
จำเลยครอบครองที่ดินของโจทก์โดยสำคัญผิด
"ทางจำเป็น" จำกัดและริดรอนอำนาจกรรมสิทธิ์ที่ดินของบุคคลอื่น
ทำที่จอดรถในทางภาระจำยอม
นำที่ดินตกเป็นภาระจำยอมแล้วขายทอดตลาด
สาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นตกอยู่ในภาระจำยอม
อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป
การครอบครองปรปักษ์สิ้นสุดเมื่อโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่?
เจ้าของใหม่รับโอนมาโดยสุจริตเสียค่าตอบแทน
สาธารณูปโภคที่ดินแบ่งขายเป็นภาระจำยอม
พฤติการณ์ถือได้ว่าเป็นการถือวิสาสะในการใช้ทาง
ให้ใช้ทางเอื้ออารีเป็นการถือวิสาสะคุ้นเคยกัน
ภาระจำยอมหมดประโยชน์หรือไม่?
ใช้ทาง 50 ปีก็ไม่ได้สิทธิภาระจำยอม
คนต่างด้าวครอบครองปรปักษ์ห้องชุด
โจทก์ไม่มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็น